November 2nd, 2020

с кружочками

«ДВИЖИМОСТЬ И НЕДВИЖИМОСТЬ». Моя колонка в «Ведомостях»

Размышления об «арендном проклятии», или история о том, как девочка из будущего встретилась с мальчиками из прошлого

Вот уже несколько месяцев - с пандемийного апреля, Елена Вахрушева, директор и соучредитель известного социального проекта «Наивно? Очень», популяризирующего искусство людей с особенностями развития, не может добиться от своего бывшего арендодателя возврата депозита. «Возможно, нашим арендодателям 150 тысяч кажутся небольшой потерей, - говорит Елена, - а для нас эта сумма существенная. Но менеджер от меня бегает, закрывающие документы мы выбивали не один месяц, а директор – когда я наконец до него дозвонилась, не признался в том, что он директор.

Словосочетание «арендная кабала» звучит в деловых дискуссиях все чаще. Как изменились за время пандемии отношения в паре «арендатор – владелец»? Понимание лучше растет на примере социального бизнеса — это те же ИПшки и ОООшки, которые, в отличие от НКОшек, решают социальные проблемы не на пожертвования, а с помощью бизнес-инструментов. И в этом качестве они одновременно и наиболее беззащитны с деловой точки зрения, и наиболее защищены нравственно.

Но Елене Вахрушевой, скорее всего, такая постановка вопроса показалась бы в корне неправильной. «Наивно? Очень» проект жизнеспособный, интеллектуально мощный, самоокупаемый, и никакие преференции Елену не интересуют. Она вообще считает, что социальные магазины должны появиться на Тверской — улице, которая по сути является экспозицией всех актуальных общественных смыслов. И только тогда это будет победой – но не социального бизнеса, а, наверное, всей страны.

«Арендное недопонимание» - вопрос общий. Общий для всех видов бизнеса. И географически тоже - общий.

«Москвичей испортил квартирный вопрос, а московский бизнес портит арендный», - говорит Игорь Ананьев, президент РООИ «Радость», автор и руководитель проекта «Особая сборка», предоставившего трудовые места уже 70-ти людям с ментальными нарушениями.

У Ольги Шерех небольшое предприятие – ателье и восемь швей на постоянной заплате. Она шьет детскую одежду из натуральных тканей, набивает гипоаллергенными материалами конверты и комбинезоны для детей до года, вышивает «уголки на выписку из роддома». Один из хитов продаж – крестильные платьица в технике «ришелье». Словом, чистота и красотища.

- Я сама многодетная мама. – говорит Ольга, и две моих швеи – многодетные. Мы вообще выросли 8 лет назад из городского форума многодетных семей. Плакались там друг другу на декретные тяготы, и однажды решились «пойти на дело».

Пошивочный цех Ольги расположен в построенном еще в советские годы небольшом Доме Быта. В 90-е Дом Быта быстро оказался приватизирован. По частям. Все помещения достались руководителям этих маленьких мастерских, и кое-что тогдашним городским невеликого статуса чиновникам. Такой вышел им всем именинный пирог по кусочку. Годы с тех пор минули, уже внуки бывших приватизаторов подросли, а Дом Быта так их всех и кормит.

– И вот сейчас опять нам повышает арендную плату наша хозяйка, совсем молоденькая женщина, – продолжает Ольга. – Говорит: «Ну а как? Сами знаете, доллар-то как подрос!» А я смотрю на нее и думаю – тебе б самой подрасти. Тебе-то что до того доллара? Это у меня повысились цены на ткани, нитки, фурнитуру и электричество. Это я не могу зарплату своим девочкам поднять, хотя она по факту в два раза обесценилась. А ты просто хочешь сохранить свой привычный уровень халявы».

Отношения между арендатором и арендодателем – естественной конфликт интересов. Везде. Так оно устроено, лессорство. Один отдает пространство, а второй платит за время.

Но российский конфликт интересов имеет свои особенности – как всегда, идущие из прошлого и этической оценки этого прошлого. Арендодатель коммерческих помещений – так принято считать - чаще всего получил право на эти помещения во время раздачи продуктов обобществленного труда, и его рента скорее не заработанная, а сословная, чиновная. Впрочем, есть еще один тип «хозяина» - это бизнес-ветераны 90-х и нулевых, прошедшие трудный путь, выбывшие из бизнеса по страху и усталости, и относящиеся к своим арендаторам с равнодушной ухваткой старослужащего: «А теперь твое время вокруг табуретки танцевать с ведром и автоматом». И те, и другие не видят в арендаторе партнера, и цену на аренду повышают сообразно собственному нежеланию терять в доходе. А этим лессорам противостоят наши социальные предприниматели, прагматичные идеалисты, соединяющие бизнес-хватку с жаждой социальной отдачи. Такие девочки из будущего, которые снимают помещения у мальчиков из прошлого.

Илья Шерстобитов, молодой предприниматель, не сумевший в месяцы самоизоляции удержать свой социальный стартап на плаву, говорит: «Я так это вижу – у них недвижимость, у нас движимость. Мы крутимся, мы пытаемся дать прибыль. Они стоят неподвижно, как стена, которую не сдвинуть. У них пассивный доход, у нас активный. У них философия победителя жизни, но без нас у них бы ничего не было – ну кроме того, что недвижимо».

Привести мальчиков из прошлого в чувство может лишь массовое закрытие бизнесов. Собственно, что-то в этом роде сейчас и происходит. Но пока мальчики еще питают иллюзии, все чаще поставщиком «цивилизованной аренды», как это ни удивительно, становится государство. Пока, правда, это распространяется только на некоммерческие организации, но, возможно, доберутся и до социальных предпринимателей. Например, в этом октябре московское ГБУ «Моя карьера» передала социально ориентированным НКО помещения в безвозмездное пользование на три года. Именно таким образом Игорь смог вырваться из арендной кабалы. Но он – НКОшник. А, скажем, Елена Вахрушева принципиально не косит под НКО. «Кто мы такие? – говорит Елена – Мы люди, которые коммерческим путем решают социальную проблему. Мы изначально хотели доказать, что такое возможно. Будущее за чистым предпринимательством на самоокупаемости. Но, безусловно, мы не откажемся от государственного внимания. Очень неплохо бы создать банк арендных помещений, и выделять социальному бизнесу квоты».

Наша условная девочка из будущего нуждается не в опеке — но в устойчивости. Потому что именно устойчивость – главное условие существования бизнеса с долгим дыханием, берущего на себя ответственность за людей. Закон о социальном предпринимательстве уже принят, сейчас разрабатывается пакет мер, которые понадобятся соцбизнесу. Очевидно, и банк помещений, и квоты на льготную аренду пригодятся. Наталия Зверева, директор фонда социальных региональных программ «Наше будущее», уверена в том, что такие же банки и реестры помещений должны создаваться и в регионах. Сам фонд предоставляет предпринимателям беспроцентные займы на покупку своих собственных помещений – и это тоже выход из положения.

В любом случае, главное – чтобы война движимости и недвижимости если не прекратилась, то перестала быть настолько бессмысленной и беспощадной.

Отсюда